Daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku ekspluatācijas uzraudzība
Energoefektīvākās ēkas dienasgrāmata (žurnāls “Būvinženieris”, 2023.gads)
Daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku ekspluatācijas uzraudzība
Aija Meļņikova, Rīgas valstspilsētas pašvaldības Pilsētas attīstības departamenta
Arhitektūras pārvaldes vadītāja vietniec
Attēli no autores prezentācijas
Pēdējā laikā daudz tiek runāts par ēku energoefektivitāti un energoefektivitātes paaugstināšanu daudzdzīvokļu ēkās, bet arvien aktuālāka kļūst tēma par daudzdzīvokļu namu vispārējo tehnisko stāvokli, kad vairākiem kopīpašniekiem jāspēj vienoties par rīcības plānu mājas uzturēšanai. Dzīvokļa īpašnieks ir arī viens no nama saimniekiem. Tāpēc visiem kopīpašniekiem ir jāiesaistās lēmumu pieņemšanā par ēkas uzturēšanu, atjaunošanu, remontēšanu, siltināšanu utt.
Līdz 1940. gadam Latvijā nebija tāda jēdziena kā dzīvokļa īpašums. Lielās daudzdzīvokļu ēkas bija īres nami. Tiem pārsvarā bija viens īpašnieks, kurš rūpējās par ēkas un visu tajā esošo inženiersistēmu tehnisko uzturēšanu.
Padomju laikā nekustamais īpašums nevarēja būt privātīpašums. Tāpēc līdz 1991. gadam (līdz Latvijas neatkarības atjaunošanai) dzīvoklis daudzdzīvokļu ēkā (tieši tāpat arī visa ēka) nebija un nevarēja būt iedzīvotāja īpašums, jo nebija tādas nekustamā īpašuma formas kā privātīpašums. Dzīvoklis tika piešķirts lietošanā. Tātad nebija arī atbildības par ēkas tehnisko uzturēšanu – jumta, pagraba, inženiertīklu, kāpņutelpas remontu utt. Dzīvoja pēc principa «viss, kas ir aiz dzīvokļa durvīm, uz mani neattiecas – gan jau namu pārvalde salabos».
Situācija būtiski mainījās pēc Latvijas neatkarības atgūšanas – tika atjaunots arī jēdziens nekustamais īpašums – privātīpašums. Sākās vēsturisko ēku denacionalizācija un dalīšana dzīvokļu īpašumos, dzīvokļu privatizācija, īpašuma tiesību atjaunošana uz zemi, kā arī jaunu daudzdzīvokļu namu būvniecība.
30 gadu laikā izpratnei un attieksmei pret savu nekustamo īpašumu, kā arī atbildībai par nekustamo īpašumu vajadzēja mainīties. Diemžēl pieredze liecina par ko citu – īpašnieku domāšanas veids mainās lēni. Tāpēc cenšos izmantot katru iespēju runāt, skaidrot un informēt iedzīvotājus, dzīvokļu īpašniekus, pārvaldniekus par daudzdzīvokļu ēku uzturēšanas jautājumiem, jo laiks dara savu un ēku tehniskais stāvoklis labāks nekļūst.
Rīdzinieka mājoklis vecāks par pašu
Rīgā vien ir aptuveni 12 tūkstoši daudzdzīvokļu ēku, kuru ekspluatācija ir sākta dažādos laika periodos:
– līdz 1900. gadam – 2300;
– no 1901. līdz 1930. gadam – 3200;
– no 1931. līdz 1960. gadam – 2400;
– no 1961. līdz 1980. gadam – 2200;
– no 1981. līdz 2000. gadam – 1000;
– no 2000. gada – 700.
Protams, šie skaitļi ir stipri aptuveni, bet droši var secināt, ka Rīgā vidusmēra iedzīvotāja mājoklis ir vecāks par viņu pašu. Statistikas dati liecina, ka Latvijā kopumā ir aptuveni viens miljons mājokļu, un no tiem aptuveni 69 % atrodas daudzdzīvokļu mājās. Pagājušā gadsimta 60.–80. gados plaši notika Rīgas mikrorajonu projektēšana un būvēšana, līdz ar to šajā laikā daudzdzīvokļu ēkas galvenokārt tika būvētas kā sērijveida nami pēc tipveida projektiem. Pirms lielāka laika perioda būvētām un ilgstoši ekspluatētām ēkām ar katru gadu pieaug siltuma patēriņš, jo norobežojošās konstrukcijas nolietojas un būvju tehniskais stāvoklis kļūst aizvien sliktāks.
Nesen lasīju, ka Latvijā aptuveni 90 % daudzdzīvokļu ēku ārējās sienas neatbilst Eiropas siltumtehniskajiem standartiem. Pašlaik šī attiecība ir nedaudz mainījusies, jo daudzdzīvokļu ēkas tiek siltinātas un atjauno fasādes – lai arī ne tik ātri, kā gribētos.
Šoreiz gan lielāku uzmanību vēlos pievērst citam skaitlim. Atbilstoši Centrālās statistikas pārvaldes datiem 2017. gadā 22,8 % Latvijas iedzīvotāju dzīvoja mājoklī ar būtiskiem bojājumiem. Vārdu salikums ar būtiskiem bojājumiem mani dara bažīgu, redzot, cik maz ir būvniecības ieceru, kurās risināta ēkas nesošo konstrukciju atjaunošana vai pastiprināšana. Mēģināšu paskaidrot savu bažu iemeslu.
Ir daudz normatīvo aktu, kas regulē būvju un ēku uzturēšanas un apsaimniekošanas jautājumus. Paraudzīšos uz šiem normatīvajiem aktiem no ēkas tehniskā stāvokļa aspekta. Civillikuma 1084. panta pirmajā daļā primāri noteikts, ka ikvienam būves īpašniekam, lai aizsargātu sabiedrisko drošību, jāuztur būve tādā stāvoklī, ka no tās nevar rasties kaitējums ne kaimiņiem, ne garāmgājējiem, ne arī tās lietotājiem.
Tālāk Dzīvokļa īpašuma likumā iztirzāts, kas daudzdzīvokļu ēkā ir kopīpašuma daļa (piemēram, nesošās konstrukcijas, t. sk. starpstāvu pārsegumi) un kas ir atsevišķa dzīvokļa īpašuma daļa. No tā atkarīgs, kurā gadījumā kādi kopīpašnieku saskaņojumi būs vai nebūs nepieciešami.
Savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma mērķis ir nodrošināt dzīvojamo ēku uzturēšanu un uzlabošanu visā to ekspluatācijas laikā atbilstoši normatīvo aktu prasībām, kā arī dzīvojamo ēku ekspluatācijas laikā novērst ar sabiedrības un vides drošību saistītus riskus. Šis likums nosaka daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku pārvaldīšanas principus, pārvaldīšanas procesā iesaistīto personu (īpašnieku un pārvaldnieku) savstarpējās attiecības, tiesības, pienākumus un atbildību.
Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr. 907 Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta noteikumi nosaka, kuras ēkas daļas, kuras konstrukcijas, kuri inženiertīkli un cik bieži īpašniekiem, pārvaldniekiem ir vizuāli jāapskata un jānovērtē to tehniskais stāvoklis, kā arī to, kādi lēmumi atkarībā no ieraudzītā pieņemami. Nevar nepievērst uzmanību tam, ka neviens pārvaldnieks bez īpašnieku ziņas, bez īpašnieku deleģējuma nevar pieņemt nekādus lēmumus.
Varētu domāt, ka ar šiem normatīvajiem aktiem būtu pietiekami, lai daudzdzīvokļu ēkas tiktu labi pārvaldītas, uzturētas, remontētas, bet pieredze rāda, ka tā vis nenotiek. Jāpiemin arī šīs situācijas vēsturiskais konteksts – padomju laikā daļa daudzdzīvokļu māju, pārsvarā divstāvu koka ēkas, tika atzītas par avārijas stāvoklī esošām. Iedzīvotāji tika uzņemti garā dzīvokļu gaidītāju rindā, un šo ēku uzlabošana vai remonts netika paredzēts. Pienāca ilgi lolotā Latvijas neatkarība, bet vēl ilgāk gaidītais jaunais dzīvoklis tā arī nebija sagaidīts, turpretī tika privatizēts tas pats esošais, un ēkas nonāca dzīvokļu īpašnieku pārziņā ar visu jau iepriekš konstatēto avārijas stāvokli. Strādājot pašvaldībā vairāk nekā 20 gadu, šādus stāstus nācies dzirdēt ne reizi vien.
Tehniskā apsekošana ne retāk kā reizi 10 gados
Kopš 2014. gada 1. oktobra Būvniecības likumā ir noteikts, ka būvvalde ir pašvaldības institūcija, kura kontrolē ne tikai būvniecības procesu un tā atbilstību Būvniecības likuma un citu būvniecību regulējošo normatīvo aktu prasībām, bet arī ekspluatācijā pieņemtas būves drošumu. Un šajā sakarā Būvniecības likuma 9. pantā noteikts, ka būve projektējama, būvējama un ekspluatējama atbilstoši tās lietošanas veidam, turklāt tā, lai nodrošinātu tās atbilstību šajā pantā noteiktajām būtiskajām prasībām, arī mehāniskās stiprības un stabilitātes, ugunsdrošības kritērijiem.
Būves īpašnieka (šajā gadījumā daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas dzīvokļu īpašnieku) pienākums ir nodrošināt ēkas un tās elementu uzturēšanu ekspluatācijas laikā, lai tā atbilstu Būvniecības likuma 9. pantā būvei noteiktajām būtiskajām prasībām.
Iepriekš minētajos normatīvajos aktos nebija paredzēta būvvaldes un būvinspektora iesaiste, taču kopš 2014. gada 1. oktobra Būvniecības likuma 21. pantā noteikts, ka būvinspektors, kontrolējot ekspluatācijā pieņemtas būves drošumu, veic vispārīgu vizuālo apskati, kuras laikā fiksē un novērtē redzamos bojājumus un sagatavo atzinumu. Apskates rezultāti var būt par pamatu būves, tās daļas vai iebūvēto būvizstrādājumu detalizētai tehniskajai izpētei, ko būvinspektors neveic. Būvju ekspluatācijas uzraudzības laikā, ņemot vērā būvinspektora atzinumā par būves pārbaudi konstatēto, var tikt nolemts:
1) uzdot veikt būves, tās daļas vai iebūvēto būvizstrādājumu tehnisko izpēti;
2) uzdot novērst konstatēto bīstamību, informējot par to pašvaldību;
3) ja konstatēta būves bīstamība, aizliegt tās ekspluatāciju līdz bīstamības novēršanai.
Aprakstīšu notikumu attīstības scenāriju, ar ko var iznākt saskarties. Ir privatizēta daudzdzīvokļu ēka – tātad ir krietns pulciņš kopīpašnieku. Ir pārvaldnieks. No minētajiem normatīvajiem aktiem ir skaidrs, ka regulāri jāveic ēkas apskate. Konstatējot problēmas – plaisas, atdalījušos apmetumu, sarūsējušas notekrenes, jumta seguma bojājumus, pagraba pārseguma bojājumus utt. –, pārvaldniekam kopā ar kopīpašnieku pulciņu jālemj par turpmāko rīcību – remontu, tehniskās apsekošanas nepieciešamību, lai saprastu, kāpēc plaisas un citi bojājumi radušies un kā tos labot. Termiņi lēmumu pieņemšanai ir pašu īpašnieku ziņā, bet nekas nenotiek, un iemesli ir dažādi. Minēšu tikai dažus – pārvaldnieks neveic regulāras apskates, īpašnieki nenāk uz kopsapulcēm un nevar vienoties par rīcības plānu.
Kādā pavisam nepiemērotā brīdī situācija saasinās, jo, piemēram, no fasādes atdalījies un uz ietves kādam gājējam pie kājām (paldies Dievam, viņu nesavainojot) nokrīt kāds lielāks apmetuma gabals. Gājējs, protams, par notikušo informē pašvaldības policiju, un rezultātā informācija nonāk būvvaldē. Un šis ir tas brīdis, kad notikumu gaitā iesaistās būvinspektors ar visām no tā izrietošajām sekām – lēmumi, lēmumu izpildes termiņi un administratīvais process ar visiem piespiedu izpildes līdzekļiem. Būvinspektors atbilstoši savai kompetencei veic ēkas vispārīgu vizuālo apskati, konstatē atdalījušos fasādes apmetumu, kādas plaisas, un vēl izrādās, ka ielūzusi kāda pagraba pārseguma sija, līdz ar to ēkas īpašniekiem uzdod veikt mājas tehnisko apsekošanu noteiktā termiņā, kā arī aizliedz izmantot telpas virs un zem ielūzušās pagraba pārseguma sijas. Tad īpašnieki lēmumu apstrīd, jo uzskata, ka būvinspektoram nav taisnība un nav jau nemaz tik slikti. Kamēr notiek apstrīdēšanas izskatīšana, izceļas ugunsgrēks, un nu jau ir iestājusies bīstamība, kuras dēļ tiek liegta visas ēkas ekspluatācija, un īpašniekiem māja ir jāpamet, bet atbildība par bīstamības novēršanu joprojām gulstas uz viņu pleciem. Īpašnieki var turpināt neko nedarīt, jo viņiem nav naudas, bet laika apstākļi tikmēr dara savu, un pēc neliela laika nestabilās konstrukcijas nogrūst, nodarot skādi kādai automašīnai un nosprostojot satiksmi.
Šajā stāstā apzināti sabiezinu krāsas, apkopojot vienā stāstā pa teikumam no vairākiem Rīgā pēdējo pāris gadu laikā notikušiem gadījumiem.
2021. gada 1. novembrī stājies spēkā Būvju tehniskās apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21, kura 9. punktā definēti gadījumi, kad obligāti veicama tehniskā apsekošana. Periodiski būves ekspluatācijas laikā ne retāk kā reizi 10 gados tehnisko apsekošanu veic otrās un trešās grupas publiskām ēkām un daudzstāvu daudzdzīvokļu ēkām; pirms būves vai tās daļas atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas, konservācijas būvprojekta izstrādes vai konservācijas pārtraukšanas gadījumos, kā arī pirms būvniecības ieceres dokumentācijas izstrādes vienkāršotai ēkas fasādes atjaunošanai; citos gadījumos, ja jānosaka būves vai tās daļas faktiskais tehniskais stāvoklis. Daudzstāvu daudzdzīvokļu ēkām, kas nodotas ekspluatācijā pirms 2011. gada 1. novembra un kam pēdējo 10 gadu laikā nav veikta tehniskā apsekošana, periodisko tehnisko apsekošanu veic līdz 2031. gada 31. oktobrim.
Kādos gadījumos veicama tehniskā apsekošana
Lai īpašnieki būtu pārliecināti par ēkas drošību, daudzdzīvokļu māju īpašniekiem ir trīs iemesli, lai lemtu par tehnisko apsekošanu:
1) atbilstoši iepriekš minētā LBN 9. punktā noteiktajam – periodiski būves ekspluatācijas laikā – ne retāk kā reizi 10 gados;
2) atbilstoši Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumu Nr. 907 15. punktam, ja vizuālajā apskatē konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi;
3) atbilstoši Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumu Nr. 907 16. punktam, ja kopš dzīvojamās mājas nodošanas ekspluatācijā vai saskaņā ar attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir pagājis šo noteikumu minētais vidējais kalpošanas ilgums.
Tā kā kopš 2019. gada 1. septembra tehniskās apsekošanas atzinumiem jābūt reģistrētiem Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) attiecīgās ēkas Ekspluatācijas lietā, būvvaldei ir vienkārši pārbaudīt attiecīgā dokumenta esamību un iepazīties ar tehniskās apsekošanas atzinuma secinājumiem.
Ēku īpašniekiem jāpievērš uzmanība tam, ka tehniskās apsekošanas atzinums nepieciešams arī pirms būvniecības ieceres dokumentācijas izstrādes vienkāršotai ēkas fasādes atjaunošanai, t. i., ja ēkas īpašnieki būs vienojušies, ka vēlas izmantot kādu līdzfinansējuma avotu, lai siltinātu un atjaunotu fasādi. Ja tehniskā apsekošana iepriekš nav veikta, var būt nepatīkams pārsteigums, kad ēkas nesošajām konstrukcijām tiek konstatēti bojājumi, kuru dēļ būvvalde atteiks saskaņot fasādes vienkāršoto ieceri.
Patvaļīga būvniecība un negodprātīga attieksme
Jau gandrīz 20 gadu strādāju Rīgas pilsētas būvvaldē (tagad Rīgas valstspilsētas pašvaldības Pilsētas attīstības departamentā), bet šajā rakstā vairāk vēlos dalīties ar pārdomām par daudzdzīvokļu ēku ekspluatācijas uzraudzību – novērojumiem, konstatētajām problēmām. Protams, jāpiemin, ka kopš 2014. gada, kad stājās spēkā jaunais būvniecības normatīvais regulējums, kas paredz ekspluatācijas uzraudzību, regulāri tiek izskatīti jautājumi par ekspluatācijā esošu daudzdzīvokļu ēku tehnisko stāvokli un ekspluatācijas drošību. Tiek sagatavoti gan atzinumi par būves pārbaudi, gan lēmumi, uzdodot veikt padziļinātu tehnisko izpēti, tehnisko apsekošanu, novērst bīstamību, kā arī pārtraukt ēkas vai tās daļas ekspluatāciju. Tiek piemēroti Administratīvā procesa likumā paredzētie piespiedu izpildes līdzekļi par norādījumu nepildīšanu, t. sk. ekspluatācijas pārtraukšana piespiedu kārtā. Turpinās darbs pie ekspluatācijas risku identificēšanas un izvērtēšanas.
Apkopojot savu pieredzi, varu secināt, ka visbiežāk bīstamība, kas radusies ilgstošas ekspluatācijas laikā, konstatēta:
– divstāvu koka ēkās;
– koka pārsegumiem;
– pagrabu velvjveida pārsegumiem;
– pagrabu pārsegumiem zem iekšpagalmiem;
– sērijveida ēku balkoniem;
– sērijveida ēku lodžiju betona margām.
Atsevišķi gribu minēt divus aspektus, kuru rezultātā nevar būt pārliecības par ekspluatācijas drošību ēkā. Viens aspekts ir patvaļīgas būvniecības gadījumi, piemēram, tieši patvaļīga būvniecība bija iemesls nelaimei, kura pirms dažiem gadiem notika ēkā Merķeļa ielā. Otrs aspekts – negodprātīgu nekustamo īpašumu attīstītāju veikta esošu ēku pārbūve par daudzdzīvokļu dzīvojamām ēkām, kas nav pabeigta – ēka nav nodota ekspluatācijā, bet dzīvokļi ir pārdoti, un jaunie īpašnieki ir situācijas ķīlnieki – ekspluatēt nedrīkst, bet ekspluatācijā nodot arī neizdodas.
Sarežģījumus daudzdzīvokļu ēku ekspluatācijas jomā rada dzīvokļu īpašnieku neizpratne par ēku uzturēšanu – pienākumiem un atbildību –, īpašnieku sasniedzamība, komunikācija starp īpašniekiem un pārvaldniekiem. Piemērojot aizvietotājizpildi, kad nepieciešams pārtraukt ēkas ekspluatāciju, rodas jautājums par iedzīvotāju izmitināšanu. Manuprāt, ir nepieciešamas valsts un/vai pašvaldības atbalsta programmas daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku tehniskā stāvokļa uzlabošanai, jo ēkas kopīpašnieku finansiālās iespējas bieži vien ir ierobežotas, kā arī vajadzīgs rīcības plāns, iespējams, valsts līmenī, savu laiku nokalpojušo ēku jautājuma risināšanai.
Kā jau sākumā minēju, Civillikums šajā nekustamā īpašuma uzturēšanas jomā runā gan par sabiedrības drošību, gan par pašu lietotāju drošību, un brīžos, kad jālemj par kādas ēkas ekspluatācijas aizliegumu bīstamības gadījumā, lai izvairītos no iespējama apdraudējuma, var saskatīt šķietamu interešu pretnostatījumu – Latvijas Republikas Satversmes skatījumā – cilvēku drošība no vienas puses un tiesības izmantot īpašumu (mājokli) no otras puses. No vienas puses tās ir Latvijas Republikas Satversmes 93. pantā garantētās tiesības uz dzīvību un 111. pantā garantētās tiesības uz veselības aizsardzību, bet no otras puses – 96. pantā garantētās tiesības uz mājokļa neaizskaramību un 105. pantā garantētās tiesības uz īpašumu.
Daudzdzīvokļu ēku uzturēšana ir tēma, par kuru jārunā un jārunā. Jāturpina skaidrot, izmantojot dažādus informācijas apmaiņas resursus un platformas, iesaistot gan ēku pārvaldniekus, gan būvniecības jomas profesionāļus, gan pašus īpašniekus, kam, manuprāt, labs aizsākums bija pagājušā gada konference Mājoklis 2023.